张家界市自然资源和规划局

《张家界市国土空间规划技术规定》（试行）政策解读

一、起草背景

现行《张家界市城乡规划技术规定》（以下简称《旧技术规定》）是在2009年城市规划技术规定的基础上，于2016年修编、2017年试行，最终于2018年12月经市人民政府批准实施，是我市规范和指引规划建设行为的重要技术依据。《旧技术规定》实施以来，对我市城乡建设和规划管理工作发挥了重要的规范与指导作用。随着国土空间规划体系改革的深入推进，为落实市委、市政府对城市建设管理提出的新要求，促进城市高质量发展，《旧技术规定》部分条款已不能适应发展需要，操作性不强等具体问题显现。为适应现实需求，我市于2022年4月启动对《旧技术规定》的系统性修改，结合国土空间规划体系建立的要求，将名称变更为《张家界市国土空间规划技术规定》（以下简称《技术规定》），并重新起草相关内容。

二、主要内容

修订前《旧技术规定》共11章、正文46条、3个附件；修订后《技术规定》共11章、55条正文和4个附件，新增9条，更新30条，具体修订内容如下：

第一章总则

共3条。明确《技术规定》的适用范围，进一步阐明详细规划与技术规定之间的关系，明确用地规划条件应按照经依法批准的详细规划执行，详细规划未明确的，应符合《技术规定》。编制规划设计方案和工程设计方案时，用地规划条件已明确的内容，按用地规划条件执行；用地规划条件中未明确的应按《技术规定》执行。

第二章  城市土地使用管理

本章主要明确建设用地分类、建设用地兼容和建设用地容量指标，共3条。主要内容如下：

1.依据湖南省《城镇开发边界内详细规划编制技术指南（2024）》更新混合用地引导表。

2.调整中心城区的新区与旧区划分范围，旧区为永定城区的永定组团、南庄坪组团和官黎坪组团的集中建设区域，武陵源城区军地坪组团的集中建设区域，新区为旧区以外的其他城市区域。

3.依据《张家界市城镇绿化条例（2016）》调整商业用地的绿地率，新区均降低至不小于20%，旧区则降低至不小于15%。

4.依据自然资源部《工业项目建设用地控制指标（2023）》《湖南省建设用地指标（2021）》调整工业与物流仓储用地的控制指标。

第三章  建筑工程

本章主要包含建筑间距、建筑日照、建筑离界、建筑退让、建筑层高和装配式建筑配建要求，共7条。主要内容如下：

1.细化建筑日照分析对象和分析范围，进一步明确独栋多低层住宅（自建房）日照分析标准。

2.建筑退让是指建筑物与城市道路红线之间的距离。按照城市新区与旧区，不同道路宽度、建筑高度确定建筑退让距离。

3.对不同类型的建筑层高提出明确要求。

第四章  城市风貌

本章落实《湖南省城市上空际线管控若干规定》及城乡风貌相关文件要求，主要包含城市景观总体要求、滨水景观风貌、山体景观界面、道路景观界面、建筑体量控制、建筑风格和城市色彩，共7条。主要修订如下：

1.明确滨水建筑布局应疏密有致，遵循前低后高的退台式布局。

2.保护天门山这一城市重要山体景观，明确从澧水北岸防洪堤沿线向南眺望，应保证新建建筑不得遮挡天门山山体的2/3。其余城区周边的山坡，基于现实因素考虑不作具体管控要求，但新建建筑应与其相协调。

3.为塑造活力、开敞的街道空间，进一步细化道路景观界面的管控要求。明确沿街建筑底层为公共功能时，退让空间宜与人行道进行一体化设计；当同一街道界面连续布局多栋高层住宅建筑时，宜留出视线通廊，以提高地块的景观通透性。

4.建筑体量控制方面，一是根据航空限高、对山体遮挡等因素调整了几个组团的控制高度；二是明确了建筑高度要与消防救援能力、市政配套设施相匹配；三是为塑造良好的城市天际线，增加了建筑高度层次引导的内容，明确滨水、临山及重要交通干道沿线，连续等高的建筑数量超过3栋以上宜进行错落设计；占地面积超过3公顷或建筑规模达到5万平方米的高层住宅项目，住宅建筑应至少采用2个建筑高度层次，不同建筑高度层次之间的高度差不小于较高建筑高度的20-50%。四是

将原技术规定中"45米"一刀切的管控要求细化为分不同建筑高度类型来引导不同建筑面宽的形式，明确沿城市道路两侧及临重要景观地段的面宽（商业、工业建筑除外），建筑高度H≤24米的，面宽不宜超过60米；建筑高度24米＜H≤60米的，面宽不宜超过55米，建筑高度H＞60米的，面宽不宜超过45米。确因功能需要，临街连续面宽超过60米的，其建筑立面应进行分段设计。

5.建筑风格方面，根据张家界城区特色因地制宜，明确永定、南庄坪、官黎坪组团及武陵源城区建筑风格应以本地民族特色为主；其他城市组团建筑风格可采用现代风格。

   6.城市色彩方面，明确居住建筑宜采用灰白色为主色调，搭配灰色、棕色、褐色等个性化点缀色，形成淡雅平和、亲切轻松的居住氛围，整体上不超过三种颜色；新建学校宜采用中心城区普遍采用的砖红色为主色调，同时考虑活泼、明快的点缀色搭配。

第五章  道路交通

本章主要包含道路、公共交通、慢行交通系统、特殊项目交通影响评价和停车位配建标准，共5条。主要修改如下：

1.为提升城市交通通行效率，明确交通发生吸引量大或所处地理位置敏感的建设项目应单独编制项目交通影响评价。无需单独编制交通影响评价的建设项目，在设计方案中编制交通分析专章。

2.结合机械车位闲置率高、管理难度大的实际情况，调整机械车位配置的相关内容，明确住宅项目地下停车库少于两层时不得设置机械式机动车库。

3.增加子母车位、微型车位、无障碍车位、装卸车位等其他各类车位的配置与管控内容。

4.适当调整停车位配建标准。将城市新区住宅类项目机动车位配建标准由1.2个/100㎡调整为1.1个/100㎡；当住宅类项目中面积≥160㎡的户型数量超过总户数的50%时，可在车位配建标准的基础上乘0.9的系数。将物流仓储类项目机动车位配建标准由0.6个/100㎡调整为0.2个/100㎡；根据相关文件要求，将住宅类项目非机动车停车位配建标准由0.2个/100㎡调整为0.3个/100㎡，并明确将电动自行车纳入非机动车停放场所，作为项目配套统筹考虑，非机动车的停车位指标以自行车为计算当量，单个停车位面积不低于1.6平方米，原则上电动自行车充电位的配置比例不低于建筑配建的非机动车停车位总数的20%。

第六章  公共服务设施

落实中央城市工作会议精神，高度关注"一老一小"，依据《湖南省社区养老服务设施配建若干规定（2025）》增加了养老设施配建内容，优化完善了文体设施、社区服务用房、教育设施、环卫设施、物业管理用房等配建要求。共6条。

第七章市政工程、第八章城市综合防灾、第九章临时建筑

这三章主要根据相关规范标准进行数据更新，共15条。

第十章  村镇规划及乡村风貌

本章主要依据我市已经出台的关于农村村（居）民建房的相关文件对乡村风貌管控进行细化和完善，共5条。如：明确新建居民自建房一般不得超过三层，建筑高度不超过12米；居住建筑和公共建筑屋顶应采用坡屋顶形式，屋顶宜采用深灰色系；建筑外立面必须进行装饰，临山建筑背立面除外；墙体宜采用浅灰白、浅灰、淡黄色系，金属窗框、门框、外栏杆等宜采用黑色、灰色或深咖色。

第十一章  附则

本章主要对实际建设中难以满足技术规定的情况和城市更新重点片区改造项目补充了两条兜底条款，共4条。

附件

为进一步支持房地产市场发展，依据《建筑工程建筑面积计算规范》《张家界市工程建设项目"多测合一"技术规定》，对计算规则进行了修改完善。落实中央城市工作会议精神，建设安全舒适绿色智慧的"好房子"，落实《湖南省促进房地产市场平稳健康发展若干措施》，明确了住宅项目不计面积空间和半面积空间控比，如：明确住宅建筑半赠送面积提高至套内建筑面积的30%，全赠送面积提高至12平方米；新增了无偿移交政府的配套公共服务设施、电梯机房等辅助功能用房、装配式建筑外墙等可以不计入容积率的情形。