2025年12月4日14:40时，张家界市住房和城乡建设局牵头组织了《张家界市住宅小区物业管理规定》（草案征求意见稿）听证会。根据有关规定，现将听证会情况报告如下：

一、草案起草情况

（一）起草背景

1.上级有精神。党的二十大报告指出，要完善社会治理体系，健全共建共治共享的社会治理制度，提升社会治理效能，畅通和规范群众诉求表达、利益协调、权益保障通道，建设人人有责、人人尽责、人人享有的社会治理共同体。中共中央国务院《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》、住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等一系列文件，明确要求将住宅小区物业管理纳入基层治理体系，加强党建引领，推动住宅小区物业管理不断创新，提高基层治理水平。

2.市里有要求。市人民政府2023年、2024年连续两年纳入政府工作报告重要内容，市人大常委会2022年、2023年、2024年、2025年连续四年将《规定》纳入立法调研项目，均要求尽快完成立法调研、起草等工作。

3.现实有需要。随着《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《湖南省物业管理条例》等法律法规的出台，物业管理的功能定位与工作要求较以往发生了较大改变。伴随经济社会发展和物业行业规模的快速扩张，居民对物业服务要求不断提高，由物业服务引起的社会治理问题日益凸显。为规范我市物业管理活动，维护物业管理各方主体的合法权益，提高我市物业服务水平，有必要制定本《规定》。

（二）起草依据

1.国家和部委文件。《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国立法法》、《物业管理条例》、中共中央国务院《关于加强基层治理体系和治理能力现代化建设的意见》、住建部等部门《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号）等。

2.省级文件。《湖南省物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理办法》、《湖南省城镇居民住宅区消防安全管理若干规定》、《福建省住宅小区公共收益管理办法》、《北京市物业管理条例》等。

3.市州文件。长沙市发展和改革委员会等3部门《关于规范物业服务收费管理的通知》、《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》、《怀化市住宅物业管理若干规定》等。

（三）起草过程

1.纳入立法。市人大常委会2021年第七次会议将《规定》列为2022年度立法审议项目，2022-2025年，市人大常委会将其纳入立法调研项目；2024年3月，市人民政府成立《规定》立法起草小组。

2.组织调研。我局先后3次组织相关单位赴长沙、怀化、株洲考察学习，获得了《规定》立法先进工作经验。2024年6月，我局委托湖南新川律师事务所到我市42个小区进行了深入调研，先后召开了5次调研座谈会。

3.部门座谈。2024年、2025年，我局多次组织相关部门、区县政府和住建局、市物业协会、部分物业服务企业和小区业委会、党支部等单位召开座谈会，征求部门和代表意见。

4.征求意见。先后2次书面征求了司法、市场监管、金融监管、区县政府、小区党支部、小区业委会及业主代表、物业服务企业等单位意见。

5.专题研究。2025年2月24日，洪斌市长主持会议专题研究《规定》（讨论稿）。市人大龙维务、郑朝霞副主任先后3次调度《规定》起草进度，研究文稿内容。云海副市长多次主持会议专题研究。2025年12月30日，局党组会议研究通过。

二、听证会基本情况

根据根据《湖南省行政程序规定》以及有关法律法规政策规定，我局于2025年11月3日在市人民政府门户网站上发布了《关于举行<张家界市住宅小区物业管理规定>（草案征求意见稿）听证会的公告》，公开征集社会公众意见。12月4日，在我局三楼会议室举行了听证会。听证会由市住建局副局长谷海鸿主持，听证员由向海芳、钟桦同志担任;向海芳同志同时承担听证记录工作；陈诉人由王健同志担任。本次听证会到会代表31名，由市人大代表2名，市政协委员1名，市民代表5名，市纪委监委、市市场监督管理局、市司法局等部门代表9名，物业服务行业协会及物业管理专家代表7名，物业服务企业代表7名组成。

听证会上，陈述人陈述了《张家界市住宅小区物业管理规定》（草案征求意见稿）的起草说明，随后听证会代表以认真负责的态度畅所欲言，充分发表了各自的意见、建议，陈诉人对听证代表提出的询问给予了解释和说明。最后表示，将认真整理并充分吸纳听证代表提出的意见、建议，进一步修改完善，及时撰写听证会报告并在网上公布听证会意见采纳情况，为市人民政府决策提供重要依据。

三、听证会代表意见

参会的31名代表一致表示，出台《张家界市住宅小区物业管理规定》很有必要，是维护人民群众合法权益的一件大事、好事，有利于规范全市住宅小区物业服务和管理活动，提高我市物业服务和城市管理水平。听证代表认为本次听证会组织有序、公开透明、程序合法合规，并提出了71条很好的意见和建议，经整理归纳，主要有以下25条修改建议：

1.建议在第三条“构建社区党组织领导下的居民委员会、小区业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业协调运行完整社区治理体系”中增加小区党支部。

2.在第三条第二款中增加“（村）居民委员会协助乡镇人民政府、街道办事处调解物业纠纷，对业主大会和物业管理委员会日常工作做具体指导工作”。

3.建议放宽第四条中街道办事处、乡（镇）人民政府组建物业管理委员会时间或取消时间限制。

4.建议增加“党员、国家公职人员、两会代表委员欠缴物业费的，经物业服务企业和业主委员会（物业管理委员会）催缴仍未交纳的，小区业主委员会（物业管理委员会）上报所在（村）居委员会，由（村）居委员会发函至所在单位或组织、纪检部门”。

5.建议增加“物业服务收费实行分类管理，鼓励实行菜单式收费和市场化调价机制”的表述，引导业主和物业服务企业通过合同约定，实现“质价相符”。

6.第五条第（四）项“无正当理由拖欠物业维修资金和物业服务费及挪用、侵占业主共有财产等行为”，建议修改为“无正当理由拖欠物业维修资金和物业服务费的行为，无挪用、侵占业主共有财产等行为”。

7.第六条中“建设单位应当通过公共资源交易平台公开招标选聘前期物业服务企业”，指定选定平台和方式，无上位法依据，存在公平竞争核查标准风险，建议修改。

8.第七条“物业服务费标准。......原则上每三年调整一次”，存在干预市场调节价，违反公平竞争审查标准，建议修改。

9.第七条“物业服务费标准。......业主委员会成立前，空置房物业服务收费按照应交标准的三分之二执行”，建议修改为“物业服务费标准。......业主委员会成立前，空置房物业服务收费按照应交标准的70%-90%执行。”

10.建议删除第七条“......入住后一年以上（含一年）无人居住的房屋，由业主与物业服务企业自行商定”。

11.第八条“业主委员会应当依法依规协助物业服务企业催缴物业服务费”，建议修改为“业主委员会、小区党支部应当依法依规协助物业服务企业催缴物业服务费”。

12.第八条中关于支付令的规定，一是地方立法无权通过概括公民在个案中的抗辩权利，二是地方性法规不应过多嵌入具体司法程序细节，三是支付令的适用范围为无争议债务，建议修改。

13.第八条中增加党员、国家公职人员应积极交纳物业服务费。

14.建议在第八条中明确房屋进行二次交易时，原物业使用人未履行的物业债务纠纷，物业受买人应承担连带责任。

15.建议在第八条中增加“二手房交易时，提供物业服务企业或属地社区出具的物业服务费清缴证明”。

16.建议增设垃圾分类管理相关条款，明确部门职责。

17.建议在第十一条“维护维修”前面加上“及时”或“三个工作日”。

18.建议修改第十一条“物业服务企业应当按照合同约定对建筑主体及其外立面、屋顶和配套的管线、设施设备等附属物进行日常安全巡查检查和及时维护维修”，物业企业不应承担相关管线维护责任”。

19.建议将空置车位服务费纳入立法范围。

20.建议修改第十一条中“物业服务企业应当购买物业共用部位、共用设施设备及公共责任保险”，存在加重企业负担的问题。

21.建议第十二条中增加“房屋业主或使用人需交纳装修管理费、押金、装修垃圾清运费、打墙垃圾按房屋建筑面积每平方米50元收取”。

22.第十三条“公共收益。物业服务区域公共收益归全体业主所有”，建议修改为“公共收益。物业服务区域公共收益在扣除合理成本后归全体业主所有”。

23.建议细化共有收益管理成本的核算标准，进一步明确管理成本的具体核算范围，避免因界定不清引发争议，便于基层监管部门开展核查工作。

24.第二十条中“挪用、侵占公共收益的，处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任”，建议修改为“挪用、侵占公共收益的，处挪用、侵占金额二倍以上的罚款。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任”。

25.建议增加“任何单位或个人不得以任何理由干涉小区红线范围内的消防通道安全管理”。

四、听证意见和建议采纳情况

经认真研究，采纳上述第1、6、7、8、9、10、11、17、18、20、22、23条共12条建议，并对文件进行修改完善，将修改完善后的《张家界住宅小区物业管理规定》（草案送审稿）反馈与会听证代表，对听证代表提出的第2、3、4、5、12、13、14、15、16、19、21、24、25条共13条建议未采纳，暂未采纳的理由为：

（一）建议2：《湖南省物业管理条例》中已有“居（村）民委员会协助街道办事处或乡镇人民政府开展物业管理相关工作，对业主大会筹备、召开及业主大会、业主委员会的日常工作进行具体指导。”的规定。

（二）建议3：该项内容旨在督促属地街道办事处、乡（镇）人民政府积极履行管理责任，加强小区管理，推动小区业主大会迅速召开，时间暂不修改。

（三）建议4：根据国务院《物业管理条例》第六十四条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。让（村）居委员会发函至所在单位或组织、纪检部门催缴没有上位法依据。

（四）建议5：本文已明确业主委员会成立后，由业主委员会依法确定收费标准及实施监督，确保质价相符。

（五）建议12：本规定中申请支付令的前提是物业服务企业已经按照约定和有关规定提供服务，申请人民法院执行支付令的前提是十五日内业主未提出异议又不履行，规定关于支付令的内容主要是为解决业主无正当理由故意不交纳物业服务费、物业服务企业收费缺乏有效手段的问题，为收取物业服务费提供一种法律追缴途径，所以保留该部分内容。

（六）建议13：党员、国家公职人员也是小区业主，本就需要积极交费，本次立法不再强调。

（七）建议14：此条建议无政策依据，不予采纳。

（八）建议15：《湖南省物业管理条例》中已有“产权转让的，业主应当结清物业服务费”的规定，需要提交清缴证明可由部门在二手房交易政策中另行明确，本次不纳入地方立法内容。

（九）建议16：城市管理部门已经制定垃圾分类管理有关具体政策，本次不纳入地方立法内容。

（十）建议19：《湖南省机动车停放服务收费管理办法》《湖南省物业服务收费管理办法》中已明确车位服务费收取的合法性，收取标准应在物业服务合同中明确。

（十一）建议21：《湖南省物业服务收费管理办法》中已经明确“业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务费（包括已购车位物业服务费、装修服务费、装修垃圾清运费）实行政府指导价”，具体收费标准可由发改部门核定，此建议不予采纳。

（十二）建议24：设定二倍以下罚款是参照国务院《物业管理条例》第六十条中“挪用专项维修资金的，没收违法所得，可以并处挪用数额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任”，“处挪用、侵占金额二倍以上的罚款”没有法律依据。

（十三）建议25：消防通道安全管理工作涉及社会公共安全和居民生命财产安全，应急、消防等部门有监管职责，此建议不予采纳。

感谢社会各界和相关部门对我市住宅小区物业管理工作的支持与关心！

张家界市住房和城乡建设局

2026年1月9日