张家界市人民政府办公室

关于印发《张家界市农村村民住房建设

管理规定》的通知

张政办发〔2025〕19号

ZJJCR—2025—01009

各区县人民政府，市政府各局委：

《张家界市农村村民住房建设管理规定》已经市人民政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

张家界市人民政府办公室

2025年11月17日

（此件公开发布）

张家界市农村村民住房建设管理规定

第一章  总    则

第一条  为了加强农村村民住房建设管理，规范农村住房建设活动，改善农村人居环境，促进美丽乡村建设，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《湖南省居民自建房安全管理若干规定》《湖南省农村住房建设管理办法》和其他有关规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条  本市行政区域内以下情形适用本规定：

（一）农村村民在城镇开发边界外的农村集体土地上新建、重建、改建、扩建住房的建设活动及监督管理；

（二）在城镇开发边界内、城市和县城现状城镇建设用地范围外农村集体土地上的住房建设活动及监督管理。  

 自2026年起，区县人民政府应当每三年对城镇开发边界内、城市和县城现状城镇建设用地范围外三年以上仍未征收开发或者明确近期暂不开发的农村集体土地划定一次禁建区域和限建区域。在禁建区域内，禁止建设农村住房。在限建区域内，可以重建、改建住房。

第三条  本规定所称城镇开发边界，是指国土空间总体规划划定的城镇开发边界范围，其范围包含各建制镇、街道的城镇开发边界内区域。

本规定所称新建，是指新申请宅基地进行建设的行为。

本规定所称重建，是指拆除原有房屋在原宅基地上进行建设的行为。

本规定所称改建，是指对原有农村住房的安全性、功能完整性、性能提升进行改善，在建设规模和体量不变的前提下，部分拆除重新建设或者建筑使用性质、结构体系改变而进行的建设行为。

本规定所称扩建，是指在旧房主体没有全部拆除的基础上，扩大占地面积或者不扩大占地面积在原有房屋上加层进行建设的行为。

本规定所称农村村民住房，包括房屋主体和厨房、厕所、杂物间等生活用房，不包括种植、养殖等生产用房。

第四条  在征得宅基地所有权人同意的前提下，鼓励农村村民在本集体经济组织内部向符合宅基地申请条件的农户转让宅基地。

第二章  管理职责

第五条  县级以上人民政府应当加强对农村村民住房建设管理工作的领导，将农村住房建设纳入国土空间总体规划，并将村庄规划和农村住房建设图集编制、集中居住区公共配套设施建设、相关奖励和补助、执法管理等经费纳入本级财政预算。

第六条  市农业农村局、市自然资源和规划局、市住房城乡建设局、市林业局、市交通运输局、市水利局、市文化旅游广电体育局、国网张家界供电公司等部门和单位指导、监督区县相应职能部门开展农村村民住房建设管理和服务工作。

第七条  区县职能部门分别履行下列管理职责：

（一）农业农村部门

1.负责农村宅基地改革和管理有关工作；

2.负责农村宅基地监督、管理、服务工作；

3.指导乡镇人民政府、街道办事处做好集体土地上农村宅基地批准书核发工作。

（二）自然资源部门

1.指导乡镇人民政府、街道办事处开展农村村民住房建设选址、核发乡村建设规划许可证、办理建设用地手续、排查地质灾害风险、新建住房风貌管控工作；

2.负责农用地转用、房屋权属登记等审查监督、管理、服务工作；

3.负责抽查巡查农村村民住房建设用地和规划情况，发现问题应当及时督促整改。

（三）住房城乡建设部门

1.负责组织技术力量或者采取购买服务的方式因地制宜编制设计图集，免费供村民选用，并向建房村民提供技术咨询和指导服务；加强对乡村建设工匠的培训和监督管理，并建立信用档案；

2.负责依法办理限额以上（三层及以上且工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上）村民住房的施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续；

3.指导乡镇人民政府、街道办事处开展村民住房安全隐患摸排，并制定整治措施；

4.负责对房屋安全鉴定报告的真实性、准确性进行监督检查。

（四）林业部门

负责宅基地建房使用林地的管理，指导乡镇人民政府、街道办事处依法办理宅基地建房使用林地的手续。

（五）交通运输部门

     负责农村宅基地涉及公路、铁路两侧建筑管控区的管理和服务。

（六）水利部门

     负责农村宅基地涉及河道、水利工程管控区域的管理和服务。

（七）文化旅游广电体育部门

负责提供农村建房涉及文物保护单位保护范围、建设控制地带内建设项目的选址意见。

（八）电力部门

负责农村宅基地涉及电力设施的管理和服务。

第八条  乡镇人民政府、街道办事处履行下列职责：

（一）落实农村村民住房建设“一站式”服务。实行村居代办，设置建房服务窗口，明确专人受理村居代办建房申请。

（二）落实联审联批制度。组织相关部门现场勘查、联合会审，代办农用地转用审批手续，核发农村宅基地批准书和乡村建设规划许可证，并及时向区县主管部门报备。

（三）落实农村村民住房建设全过程监管工作。落实“六到场”制度（即选址踏勘到场、定点放线到场、基坑基槽验收到场、工程重要节点到场、主体结构完工到场、竣工验收到场），建立巡查和“六到场”、质量安全检查台账备查。落实农村村民住房建设公示制度，免费制作公示牌，并在开工放线到场之日至竣工验收合格之日期间设立。利用湖南省农村住房规划建设管理平台，加强对农村建房用地、规划、建设、使用等监督管理。

（四）负责农村村民住房安全的监督管理。核查建房选址是否存在地质灾害、山洪灾害隐患，位于水库山塘下游的是否有安全隐患。严格控制切坡建房，对确需切坡的，应当指导村民按照有关技术规范做好坡体防护。

（五）组织编制、实施村庄规划。积极宣传推广住房参考设计图集和装配式绿色农房建设，管控住房建设风貌。建立健全用地、规划、建设管理机制。加强对乡村建设工匠从业行为日常监督和管理，配合区县住房城乡建设部门开展相关培训。核查农村村民住房用于生产经营或者出租情况，不符合相关要求的，应当及时制止，并报告区县市场监管、住房城乡建设部门依法依规处理。

（六）开展日常巡查，根据法律法规授权以及区县人民政府有关主管部门的委托开展综合执法。

第九条  村（居）民委员会履行下列职责：

（一）制定村规民约，促进村民规范住房用地、规划、建设行为，推广区县住房城乡建设部门免费提供的住房建筑设计图，推广装配式绿色农房，协助乡镇人民政府、街道办事处做好村民住房建设、使用安全监督管理和风貌管控工作；发现违法违规建设行为及时劝阻，并上报乡镇人民政府、街道办事处。

（二）做好农村村民住房建设审批代办服务工作。指导村民做好住房建设的初步选址，及时报请乡镇人民政府、街道办事处进行实地踏勘，协助村民做好建设农村住房的申报工作。

（三）建立健全农村建房管理档案，及时填写巡查台账，在竣工验收合格后，将建房资料统一报乡镇人民政府、街道办事处存档。

（四）积极引导建房村民按照规定申请办理不动产权属登记，协调处理村民间的权属纠纷。

第三章  建房资格

第十条  在城镇开发边界外，符合下列条件之一的，可以以户为单位申请新建、重建住房：

（一）具备分户条件已另立户，确需新建住房的；

（二）现有住房属于危旧房需要拆除重建的；

（三）原有住房因灾毁需要重建的；

（四）因国家、集体建设需要迁建或者因地质灾害风险高、生存条件恶劣由县级以上人民政府主导实行跨区域移民搬迁的；

（五）退出原有宅基地向农村村(组)集中建房点建房的；

（六）法律、法规、规章规定的其他情形。

第十一条  在城镇开发边界外，申请新建、重建住房有下列情形之一的，不得批准：

（一）除地质灾害避险、移民安置、易地扶贫搬迁、渔民上岸等情形外，不是本集体经济组织成员的；

（二）不符合村庄规划的；

（三）不符合“一户一宅”规定的；

（四）原有住房出卖、出租、赠与他人或者改作生产经营用途的；

（五）所申请的宅基地存在权属争议的；

（六）法律、法规、规章规定的其他不予批准的情形。

第十二条  在城镇开发边界外申请改建、扩建的村民住房应当为已核发乡村建设规划许可证、农村宅基地批准书和已办理不动产登记且旧房主体没有全部拆除的房屋。村民住房改建、扩建申请前应当进行安全鉴定，经鉴定为C、D级的，不得进行改建、扩建。

 有下列情形之一的，不得申请农村住房改建、扩建：

（一）除地质灾害避险、移民安置、易地扶贫搬迁、渔民上岸等情形外，不是本集体经济组织成员的；

（二）住房有地质灾害隐患的；                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               

（三）不符合“一户一宅”规定的；

（四）住房建筑面积超过农村建房控制面积标准的（《湖南省居民自建房安全管理若干规定》另有规定的除外）；

（五）非法占地的违章建筑；

（六）住房在法律法规规定的禁建区域内的。

上述情形（一）中住房存在安全隐患需进行维修改造的除外，其只能通过改建进行修缮加固消除隐患，不能扩建。

第十三条  在城镇开发边界内，申请在限建区域内重建、改建住房参照第十条、第十一条、第十二条相关规定。

第四章  建房标准

第十四条  农村村民一户只能拥有一处宅基地。原址重建的除保留施工期间的必需生活用房外，应当先拆除旧房后方可开工建设；保留的生活用房，应当在新房建成申请竣工验收合格投入使用后3个月内拆除。异地新建的，应当在新房建成申请竣工验收合格投入使用后6个月内拆除全部旧房。

第十五条  在城镇开发边界外，允许农村村民申请新建、重建、改建、扩建住房。涉及占用耕地的，每户宅基地面积最高不超过130平方米；使用耕地以外其他土地的，每户宅基地面积最高不超过180平方米；全部使用村内空闲地和原有宅基地的，每户宅基地面积最高不超过210平方米。晒坪按照农村集体建设用地管理。

第十六条  在城镇开发边界内、城市和县城现状城镇建设用地范围外的限建区域，农村村民重建、改建住房，原宅基地超过210平方米的，重新审批面积不得超过210平方米；原宅基地未超过210平方米的，重新审批面积不得超过原址原面积。

第十七条  新建和重建住房一般不得超过3层。房屋首层层高不超过3.6米，标准层层高不超过3.3米。

申请建设限额以上住房的，按照《湖南省限额以上居民自建房审批管理指南》办理。

第十八条  鼓励拆围透绿，不提倡用砖砌围墙、高栏等方式圈占庭院，不得圈占宅基地以外的耕地、林地。

第十九条  提倡同一居住区域的农村村民依据村规民约选择住房城乡建设部门推荐的住宅设计图,以确保农村村民住房在样式、体量、色彩、高度上相对统一。

在特色景观旅游名村、高速公路沿线、景区公路沿线、重要交通节点等地进行住房建设的,要体现民族、区域、文化、民居传统和自然风貌等特色,形成统一或者相近建筑风格。

在历史文化名村、传统村落、少数民族特色村寨等完整体现历史风貌和建筑特色、有一定保护价值的村庄,应当保护原有建筑,新建建筑应当与原有建筑风格相一致。

第二十条  鼓励乡镇人民政府、街道办事处推广轻钢、重钢等装配式绿色农村住房。

第五章  建房选址

第二十一条  村民新建住房选址必须符合村庄规划或者乡镇、街道国土空间总体规划。

第二十二条  乡镇人民政府、街道办事处要积极引导和鼓励村民因地制宜、科学选址、合理布局，推动村民由分散到相对适度集中建房，并满足相邻住宅通风、采光、建筑间距等规划要求。村民选择规划集中建房点建设住房的，乡镇人民政府、街道办事处应当指导村集体经济组织为其协调置换宅基地。

第二十三条  严禁在永久基本农田、生态保护红线、饮用水源一级保护区、风景名胜区、电力设施保护区、历史文化核心保护范围、文物保护单位保护范围、河道水库管理范围和公路、铁路两侧建筑控制区内建房。经依法批准占用永久基本农田以外耕地的，应当落实耕地占补平衡。

第二十四条  选址在公路沿线建房的，其房屋边缘与公路用地外缘的间距为：乡道不少于5米，县道不少于10米，省道不少于15米，国道不少于20米；在高速公路沿线建房的，其房屋边缘与高速公路隔离栅栏的间距不少于30米。选址在铁路线路安全保护区范围、机场周边建房的，应当遵守铁路安全保护和机场管理有关法律法规规定。

选址在已划定管理范围的河流、水利工程划界范围内建房的，其房屋建设位置必须在所在河流、水利工程划界范围线（红线）以外。

在前款规定区域周边建房的，乡镇人民政府、街道办事处、区县自然资源部门应当邀请相关行政主管部门现场查看并签署符合建房要求的意见后，方可进行审批。

第二十五条  生态保护红线内、自然保护地核心保护区外的原住居民，允许在不扩大现有建设用地规模的前提下建设住房。

 第二十六条  村民新建房选址应当避开地质灾害、高风险斜坡单元、洪涝灾害、地下采空等危险区域。严格控制切坡建房。

第六章  审批程序

第二十七条  申请、审批、管理农村集体土地上建房，应当通过湖南省农村住房规划建设管理平台，采取线下和线上结合的方式，落实村居代办、联合审批、全过程监管等制度。

第二十八条 申请新建、重建农村住房按照下列程序办理：

（一）提交申请。符合宅基地申请条件的村民，以户为单位向所在村民小组提出建房申请，提交《村民建房申请及承诺书》。

（二）村民小组应当在2个工作日内召开村民小组会议讨论，征求相邻权利人意见。讨论通过后形成会议记录，并对结果张榜公示5个工作日，公示无异议或者异议不成立，村民小组将农户申请、村民小组会议记录以及公示情况等材料提交村集体经济组织或者村（居）民委员会（以下简称村级组织）审查。

（三）村级初审。村级组织审查通过后，指导农户填写《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》，指导农户选用农村住房设计方案（设计图）或者委托有资质的勘察设计单位编制设计方案（设计图），整理户主身份证、家庭户口簿等相关资料上报乡镇人民政府、街道办事处。

（四）现场核查。对申请资料齐全的，乡镇人民政府、街道办事处应当自收到申请之日起5个工作日内，组织相关单位和人员进行现场核查，对符合条件的，由经办人员组织绘制现状图、建房定位图，并签署相关意见。

（五）联合会审。乡镇人民政府、街道办事处根据申报材料以及现场核查情况，组织相关部门人员进行联合会审，对符合批准条件的，应当在10个工作日内向申请人核发农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证；对涉及农用地、林地转用的，应当在2个月内完成用地审批手续并核发农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证；对不符合许可条件的，应当出具不予许可决定书并说明理由。

第二十九条  乡镇人民政府、街道办事处在办理农村村民住房许可手续时,应当在正文及其附图、附件上明确建房户、建房位置、用地面积、建筑面积、建筑高度、四至范围、建筑朝向、建筑风格等要求。

第三十条  村民确需建设限额以上住房的，应当到区县住房城乡建设部门依法办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续。区县住房城乡建设部门自收到村民限额以上建房申请以及符合要求的申报材料后，应当在11个工作日内组织完成施工图审查（仅针对结构安全保障）并出具审查意见，于5个工作日内完成质量安全监督手续的办理以及建筑工程施工许可证的核发。

第三十一条  实施农村村民住房改建、扩建应当办理审批手续。农村村民住房改建、扩建应当参照新建住房进行管理，符合用地面积、建筑面积、建筑层数、建筑高度和建筑风貌等相关管控要求。

第七章  建房管理

第三十二条  农村村民住房建设必须按照“先批后建”的原则，在核发宅基地批准书、乡村建设规划许可证或者建筑工程施工许可证（建设限额以上住房所需，由区县住房城乡建设部门核发）和领取农村村民新建住宅公示牌后，方可开始施工。

第三十三条  乡镇人民政府、街道办事处应当在限额以下的农村村民住房用地、规划审批结果公布期满，或者限额以上村民住房取得区县住房城乡建设部门核发的施工许可后5个工作日内，会同村（居）民委员会到现场进行免费定位放线。

第三十四条  改建改变原承重结构体系或者超过原结构承载能力的农村村民住房，由所在地乡镇人民政府、街道办事处指导改建房屋村民委托原设计单位或者具有相应资质的设计单位出具设计方案。

第三十五条  农村村民住房建设的全过程必须由乡镇人民政府、街道办事处按照“六到场”制度的要求进行监管。

农村村民住房建设必须按照宅基地批准书、乡村建设规划许可证或者建筑工程施工许可证的要求进行施工，不得超面积占地、超规划建设。

第三十六条  乡镇人民政府、街道办事处应当指导村民选择建筑技能培训合格的乡村建设工匠或者有资质的建筑施工企业签订施工合同，明确相关权利义务，约定质量安全要求、保修期限等内容。

鼓励为建房施工人员购买建筑意外伤害保险。

区县住房城乡建设部门应当对乡村建设工匠免费提供专业技能、安全知识等培训，并建立信用档案。

第三十七条  乡村建设工匠或者建筑施工企业应当严格按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工，确保施工质量和安全。

乡村建设工匠或者建筑施工企业不得为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设。

第三十八条  农村村民住房建设应当使用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。鼓励使用绿色节能建筑材料、技术建设装配式建筑。

乡村建设工匠或者建筑施工企业应当协助村民选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备，不得偷工减料。村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，乡村建设工匠或者建筑施工企业应当劝阻、拒绝。

第三十九条  区县住房城乡建设部门负责指导农村住房建设质量安全监督管理服务工作，建立农村住房建设质量安全监督管理服务体系。 

乡镇人民政府、街道办事处应当明确农村住房建设质量安全监督管理服务的机构，配备专业的农村住房建设质量安全监督管理服务人员开展具体工作。

村（居）民委员会应当配合乡镇人民政府、街道办事处参与农村住房建设质量安全监督管理服务相关工作。

建房村民、施工承揽人对农村住房建设质量安全负直接责任，接受区县住房城乡建设部门、乡镇人民政府、街道办事处和村（居）民委员会的技术指导和监管。

农村住房设计、施工、材料供应单位或者个人应当按照相关法律、法规和规章分别承担相应的建设工程质量和安全责任。

第四十条  乡镇人民政府、街道办事处应当会同村（居）民委员会开展现场施工安全管理巡查，形成检查记录，并提供咨询服务和技术指导。

建房村民、乡村建设工匠和建筑施工企业应当配合区县住房城乡建设部门、乡镇人民政府、街道办事处依法开展监督检查，不得拒绝或者阻碍。

第四十一条  乡镇人民政府、街道办事处应当建立农村村民住房规划建设动态巡查制度,及时发现和查处违法行为。

村（居）民委员会应当协助乡镇人民政府、街道办事处加强日常巡查,发现违法建设房屋的,应当立即劝阻,并于24小时内报告。

第四十二条  市、区县两级有关部门应当整合宅基地、住房建设管理信息平台信息，动态掌握乡村建设规划许可、用地审批、质量安全监督等各环节管理情况。乡镇人民政府、街道办事处应当及时报备农村宅基地、住房建设信息，并及时更新建设进度。

第八章  验收管理

第四十三条  区县住房城乡建设部门负责指导本行政区域内农村住房竣工验收，指导乡镇人民政府、街道办事处建立技术巡查、验收结果抽查制度。

乡镇人民政府、街道办事处是本行政区域内农村住房竣工验收管理的责任主体，组织协调村（居）民委员会、乡村建设工匠等竣工验收，依法负责农村住房竣工验收的监督管理。

第四十四条  农村住房工程竣工验收由建房村民负责组织实施。建房村民应当确定好验收的时间、地点，告知村（居）民委员会，由村（居）民委员会向乡镇人民政府、街道办事处提出用地、规划核实和验收申请。

验收小组由建房村民组织勘察方（如有）、施工方、设计方（如有）、监理方（如有）组成，乡镇人民政府、街道办事处委托的工程专业技术人员和村（居）民委员会相关人员或者建房专干负责对竣工验收进行监督。验收小组各方应当结合日常检查以及整改情况，通过查阅资料、实地查验等形式形成竣工验收结论。

第四十五条  农村住房用地和规划核验按照下列程序办‍理：

（一）乡镇人民政府、街道办事处应当在收到用地和规划核实申请之日起5个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实；

（二）乡镇人民政府、街道办事处对用地和规划指标进行实地核验，合格的，出具用地规划核实证明；不合格的，提出整改意见，整改到位后出具核验合格通知书或者核实证明；无法整改到位的，由乡镇人民政府、街道办事处依法处理。

第四十六条  农村住房验收合格的，建房户凭用地规划核验合格通知书或者核实证明到区县不动产登记机构申请办理不动产权属登记。

对未通过用地和规划核验、工程竣工质量验收的农村住房，不得办理不动产权属登记。农村住房验收不合格的，不得入住。

第九章  法律责任

第四十七条  乡镇人民政府、街道办事处根据《湖南省居民自建房安全管理若干规定》和其他有关规定以及省人民政府授权，或者根据区县人民政府有关主管部门依法委托，行使农村住房安全管理有关行政处罚权。

第四十八条  对未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证规定建设的住房，由乡镇人民政府、街道办事处依法处理。

第四十九条  对新建、重建、改建、扩建限额以上农村住房已核发乡村建设规划许可证，但未依法办理施工图审查、质量安全监督、施工许可、竣工验收备案等手续的，由区县住房城乡建设部门处理。

第五十条  对农村住房在使用过程中擅自加层或者拆改房屋主体承重结构、改扩建未依法委托房屋安全鉴定机构进行安全鉴定的，由乡镇人民政府、街道办事处依法处理。

第五十一条  对农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的，由区县农业农村部门依法处理。

第五十二条  对在永久基本农田、生态保护红线、饮用水源一级保护区、风景名胜区、电力设施保护区、历史文化核心、文物保护单位保护范围及建设控制地带、河道水库管理范围和公路、铁路两侧建筑控制区内违法建房的，由区县人民政府有关主管部门依职能依法查处。

第五十三条  乡村建设工匠或者建筑施工企业进行农村住房施工时，有下列情形之一的，由区县住房城乡建设部门责令限期改正；情节严重的，处以2000元以上10000元以下的罚款；造成损失的，依法赔偿损失；构成犯罪的，移送司法机关处理：

（一）未按照建设规划、设计图纸、施工技术标准和操作规程施工的；

（二）为未取得规划许可、用地审批或者违反规划许可、用地审批规定的农村村民进行住房建设的；

（三）偷工减料或者使用不合格的建筑材料、建筑构（配） 件和设备的。

第五十四条  区县人民政府有关主管部门、乡镇人民政府、街道办事处以及农村村（居）民委员会的相关责任人员滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，依照有关规定追究相关责任；构成犯罪的，移送司法机关处理。

第十章  附    则

第五十五条  本规定自公布之日起施行，有效期5年。本市此前有关规定与本规定不一致的，以本规定为准。